Initial Public Offering (IPO): Pre-Effective Amendment to Registration Statement (General Form) — Form S-1
Filing Table of Contents
Document/Exhibit Description Pages Size
1: S-1/A Amendment No. 1 to Form S-1 155 776K
2: EX-3.1 Certificate of Incorporation 8 39K
3: EX-3.2 By-Laws of the Company 23 98K
4: EX-4.1 Stockholders Agreement 18 80K
5: EX-4.2 Amendment to Stockholders Agreement 4 23K
6: EX-10.1 1997 Stock Option & Incentive Plan, as Amended 10 48K
15: EX-10.10 Employment Agreement 8 44K
16: EX-10.11 Employment Agreement Dated Oct. 1, 1998 7 39K
17: EX-10.12 Employment Agreement - Jonas Svensson 7 40K
18: EX-10.13 Employment Agreement - Johan Ihrfelt 7 40K
19: EX-10.14 Lease Agreement - Man Yun Real Estate 52 126K
20: EX-10.15 Lease Agreement - May Yun Dated April 30, 1997 5 22K
21: EX-10.16 Lease Agreement Dated Dec. 23, 1998 40 78K
22: EX-10.18 Lease Agreement - Non Residential 14 66K
23: EX-10.19 Lease for Non Residential Premises 10 58K
7: EX-10.2 1999 Stock Incentive Plan 14 67K
24: EX-10.20 Lease Agreement - Tygg Hansa 13 87K
25: EX-10.21 Lease Supplement #1 - Trygg Hansa 4 17K
26: EX-10.22 Supplement No. 2 Dated Aug. 18, 1998 20 49K
27: EX-10.23 Personal Guarantee - Trygg Hansa 2 21K
28: EX-10.24 Personal Guaranty - Trygg Hansa 2 22K
29: EX-10.25 Rent Contract Covering Business Premises 27 79K
30: EX-10.26 Rental Agreement for Office Space 4 30K
31: EX-10.27 Rental Agreement for Office Space No. 910539 4 30K
32: EX-10.28 Lease Contract - Kongensgate 2 Ans 21 69K
33: EX-10.29 Subscription & Exchange Agreement - Oct. 1, 1999 72 348K
8: EX-10.3 Employee Agreement Between Razorfish and J.A.D. 15 57K
34: EX-10.30 Amendment No. 1 to Subscription 3 15K
35: EX-10.31 2nd Amendment to Subscription 3 16K
36: EX-10.32 Stock Purchase Agreement 27 107K
37: EX-10.33 Stock Purchase Agreement October 1, 1998 41 190K
38: EX-10.34 Loan Agreement Dated September 18, 1996 3 18K
39: EX-10.36 Loan Agreement September 18, 1996 11 36K
9: EX-10.4 Non-Competition Agreement (Jeffrey Dachis) 4 25K
10: EX-10.5 Employment Agreement Dated Sept. 18, 1996 15 56K
11: EX-10.6 Non-Competition Agreement (Craig Kanarick) 4 25K
12: EX-10.7 Employment Agreement Dated April 30, 1998 9 42K
13: EX-10.8 Amend. to Employment Agreement Nov. 26, 1998 2 16K
14: EX-10.9 Employment Agreement 9 47K
40: EX-22.1 Subsidiaries of the Company 1 11K
41: EX-23.1 Consent of Arthur Andersen LLP 1 12K
42: EX-23.2 Consent of M.R. Weiser 1 12K
43: EX-27.1 Financial Data Schedule 2 14K
EX-10.28 — Lease Contract – Kongensgate 2 Ans
| EX-10.28 | 1st Page of 21 | TOC | ↑Top | Previous | Next | ↓Bottom | Just 1st |
|---|
EXHIBIT 10.28
L E I E K O N T R A K T
---------------------------
Mellom
KONGENSGATE 2 ANS
(heretter kalt utleieren)
og
SPRAY GK
Person/foretaksnr . .......
(heretetter kalt leietakeren)
er i dag inngatt f0lgende kontrakt om leie av lokaler i Kongensgate 2 Gnr 207,
Bnr 133 i Oslo kommune.
1. LEIEFORHOLDETS OMFANG
Leieforholdet omfatter f0lgende lokaler og ytre rom:
Kontorlokaler:
190 m2 brutto kontorlokaler inkl. andel fellesarealer i 2. etasje som
omfatter rom 214-215-216-217-218-219-220-221-223 og224.
545 m2 brutto kontorlokaler inkl. andel av fellesarealer i 3. etasje,
som omfatter rom 302 t.o.m. 329.
Samlet leieareal i 2. og 3. etasje utgj0 735 m2 brutto kontorlokaler
inkl. andel av fellesarealer.
2. BRUK AV LEIEOBJEKT
Leieobjektet ma kun benyttes til kontor.
Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i lokalene er ikke
tillatt uten utleiers forutgaende, skriftlige samtykke.
Det samme gjelder salg, eksponering etc. i fellesarealer.
3. LOKALENES STAND VED OVERTAGELSE
Leieobjektet overtas i den stand det var ved besiktigelsen den
14.4.1998. I lokalene pa 190 m2 i 2. etasje vil vegger bli sparklet og
malt, og gulv slipt og lakkert.
Leietakeren ma gi skriftlig melding om mulige skader og mangler m.v.
ved leieobjektet innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem.
Feil og mangler som leietakeren kjente eller burde kjent til ved
avtaleinngaelsen, kan ikke gj0res gjeldende.
2
4. LEIEFORHOLDETS VARIGHET
KONTORLOKALENE I 2. ETASJE:
Leieforholdet for kontorlokalene i 2. etasje pa 190 m2 brutto l0per
fra 1.7.98 til 30.6.2003, hvilken dag det utl0per uten forutgaende
oppsigelse fra noen av partene. Ved fraflytting etter 30.6.2001
frafalles kravet om avbruddsbel0p i. h. til pkt. 20.3.
KONTORLOKALENE I 3. ETASJE:
Leieforholdet for kontorlokalene i 3. etasje pa 545 m2 brutto l0per
fra 1.1.1999 til 30.06.2003. For lokalene i 3. etasje har leietaker
rett til a si opp leieforholdet med 6 mnd. varsel frem til 1.6.1999.
Deretter gjelder samme oppsigelsesbetingelser som for 2. etasje.
Leietakeren skal ha rett til a fornye leieforholdet for ny leieperiode
pa 3-5 ar. Kontrakten skal da reforhandles pa fritt grunnlag. 0nske om
ny avtale, ma meddeles utleieren skriftlig senest 6 - seks - maneder
f0r 30.6.2003. I motsatt fall er retten bortfalt.
5. HUSLEIEN
HUSLEIE 2. ETASJE:
Husleien for kontorlokalene i 2. etasje utgj0r kr. 199 500 , - pr. ar
etter 1.9.998, dvs. kr.1050.- pr. m2 / ar, og betales forskuddsvis og
ukrevet den 1. i hvert kvartal med kr. 49 875 ,-.
For juli og august 1998 betales 50 % leie for lokalene i 2. etasje.
Husleie 3. etasje:
Husleien for kontorlokalene i 3. etasje er i henhold til navaerende
leieavtale frem til 1.1.1999. Etter 1.1.1999 vil leien for
kontorlokalene vaere kr. 572 250.- pr. ar tilsvarende kr. 1050.- pr.
m2 / ar som betales forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med kr. 143
063. -
Utleieren kan med virkning fra den 1. januar hvert ar (f<M059>rste
gang den 1. januar 1999) forlange leien regulert overensstemmende med
mulig stigning i Statistisk Sentralbyras konsumprisindeks, eller -
dersom denne blir opphevet - annen tilsvarende offentlig indeks. Basis
for f<M059>rste gangs regulering er den i kontrakten fastsatte leie og
indeksens utvisende pr. 15.05.1998 frem til 15.11.1998. Grunnlag for
senere arlige reguleringer pr. 1.1 er den til enhver tid gjeldende
leie og stigningen i indeksen gjennom de siste 12 maneder frem til
15.11. foregaende ar.
Dersom offentlige bestemmelser skulle vaere til hinder for
gjennomf<M059>ring av den avtalte leieregulering, skal leien uavhengig
av de fastsatte regulerings-punkter straks kunne kreves regulert i den
utstrekning og fra det tidspunkt det blir lovlig adgang til dette.
Ved forsinket betaling av leie svares morarenter iht. lov av 1976 nr.
100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til a
kreve gebyr ved purring.
6. FELLESUTGIFTER
3
I tillegg til leien betaler leietakeren forholdsmessig andel av eiendommens
fellesutgifter som spesifisert nedenfor:
Energi:
------
Str<M059>m til oppvarming og belysning av fellesarealer og trapper, heiser,
kj0leanlegg, ventilasjonsanlegg, varmtvannstanker, utelys, varmekabler, oljefyr
og fyringsolje.
Offentlige avgifter:
-------------------
For tide; vann-, kloakk-, feie og renovasjonsavgift.
Nye avgifter kommer evt. i tillegg, likesa merverdiavgift dersom dette skal
tillegges leien.
Dersom det blir innf<M059>rt merverdiavgift ved utleie av lokaler som omfatter
naervaerende leieforhold, kan utleier <M059>ke husleien tilsvarende
avgiftssatsen, med fradrag for en forholdsmessig andel av inngaende avgift
forutsatt at utleier er momspliktig.
Rengj<M059>ring:
Trappevask, rengj0ring av fellesarealer samt eventuelt leie av matter.
Renovasjon:
----------
S0ppeleontainer; leie, bortkj<M059>ring og t<M059>mming.
Tilsyn, service og vedlikehold:
------------------------------
Heiser, sanitaeranlegg, kj0leanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske
alarm-/sikkerhetsanlegg, vakthold, porter, fyringsanlegg, gr<M059>ntanlegg i
innend<M059>rs fellesareal.
Gartner ute, sn<M059>making og renhold av utearealer/fortau, vaktmestertjenester
generelt.
Kvartalsvis a konto forskuddsinnbetaling, utgj<M059>r pa kontraktstidspunktet
for lokalenc i 2. etasje
kr. 8 883 ,-, for kontorlokalene i 3. etasje kr. 25 479.- og for lagerlokalene
(50 % fellesutgifter) i 4. etasje kr. 587.-
Andel fellesutgifter for lokalene i 2. etasje og 4. etasje betales fra 1.6.1998.
For ovennevnte andel av fellesutgifter betales kvartalsvis a-konto bel0p sammen
med husleien, med avregning og eventuelt restoppgj<M059>r etter avsluttet
regnskap. Fellesutgiftene fordeles etter byggets fordelingsn<M059>kkel. Andel
for mulige ledige lokaler i garden dekkes av utleier, i den utstrekning
ledigheten ikke gir seg uttrykk i reduserte utgifter.
Neste ars a-konto innbetaling baseres pa forrige ars regnskap.
Direkte for egen regning betaler leietakeren:
Energi til egne lokaler, etter egen maler, dersom dette ikke inngar i
fellesutgiftene.
Rengj0ring av egne lokaler. Vask av vinduer inn- og utvendig, samt
rengj<M059>ring av solavskjerming. (Utleier forbeholder seg a la utvendig
vindusvask samt rengj0ring av
4
solavskjerming skje pa fellesbasis.)
Vaktmestertjenester for eget bruk.
Der hvor det kreves vann til annet enn toalettbruk og vanlig renhold, ma
leietaker selv holde egen vannmaler og utrede utgiftene til dette samt betale
vannforbruket. Ved forsinket betaling av andel fellesutgifter, svares morarente
iht. lov av 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett
til a kreve gebyr ved purring.
7. SIKKERHET - DEPOSITUM - GARANTI
Leietaker stiller selvskyldnergaranti fra finansinstitusjon som driver
virksomhet her i riket etter konsesjon gitt av norske myndigheter,
eller annen av utleier godkjent garanti, alternativt depositum etter
utleiers valg, for riktig oppfyllelse av leietakers forpliktelser av
enhver art i samsvar med norsk lov og etter denne leiekontrakt,
herunder rettidig betaling av leie og andel fellesomkostninger.
Garantien skal til hver tid tilsvare 6 maneders leie + andel
fellesomkostninger, og den skal vaere gyldig for leietiden + to
maneder. Garantibel<M059>pet skal ved overtakelsen av lokalene vaere
kr. 450 000.-Denne avtale er ikke bindende for utleier f0r garantien
foreligger. Garantien ma foreligge senest innen en maned etter
kontraktsunderskrift, og under enhver omstendighet f<M059>r
innflytting.
8. FREMLEIE/OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER
Fremleie og overdragelse av kontrakten, helt eller delvis, er ikke tillatt uten
utleiers skriftlige forhandssamtykke. Fremleie kan ikke nektes uten saklig
grunn. Overdragelse av minst 50% av aksjene, selskapsandelene eller
eierinteressene hos leietaker anses som overdragelse av kontrakten. Det samme
gjelder leietakers skifte av selskapsform.
Som overdragelse regnes ogsa avhendelse av det mindre antall aksjer eller
andeler som i seg selv utgj0r bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i
selskapet. Utleier skal pa foresp<M059>rsel gis opplysninger bekreftet av
leietakers revisor, om slik overtagelse har funnet sted.
Enhver selskapsmessig endring som forringer leietakers <M059>konomiske stilling
overfor utleier, krever utleiers samtykke.
9. UTLEIERENS OG LEIETAKERS PLIKTER
Det pahviler utleier a s0rge for at bygningen med tekniske innretninger til
enhver tid er i god stand. Utleier plikter a s0rge for godt vedlikehold, drift
og renhold av inn- og utvendige fellesarealer.
Leietaker plikter a behandle savel de leide lokaler som eiendommen for0vrig med
5
tilb<M059>rlig aktsomhet.
Lokalene ma ikke brukes pa en mate som forringer eiendommens omd<M059>mme
eller utseende eller ved st0v, st0y, lukt, rystelse eller pa annen mate
sjenerer andre leietagere eller naboer. Kostnadene ved utbedring og
eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er leietakers ansvar.
Leietaker plikter a f<M059>lge de ordensregler,
brann/r<M059>mminginstrukser samt instrukser for heiser og <M059>vrige
tekniske anlegg, som til enhver tid gjelder for eiendommen. Knuste ruter i
ethvert rom som omfattes av leieforholdet, ma straks erstattes av nye. Rom
med vann- og/eller avl<M059>psr<M059>r ma holdes sa oppvarment at frysing
unngas.
Medf0rer virksomheten forh<M059>yelse av eiendommens forsikringspremier
eller faste avgifter, plikter leietakeren selv a betale forh0yelsen.
Leietaker plikter a inhente alle nodvendige tillatelser for sin bruk av
lokalene. Krav eller palegg fra arbeidstilsyn, helserad, brannvern,
sivilforsvar, industrivern eller annen offentlig myndighet, foranlediget av
den virksomhet som drives i lokalene, er leietakers ansvar.
Avfall ma legges i eiendommens s0ppelkasser. Avfall av ekstraordinaert
omfang eller karakter ma leietaker selv bes0rge fjernet for egen regning. I
motsatt fall vil utleier la avfallet fjerne for leietakers regning.
Leietaker plikter a gi utleier adgang til lokalene i kontor-/forretningstid
alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, taksering, etc. I alle
tilfeller der det anses n0dvendig for a forebygge eller begrense skade pa
eiendommen, har utleier rett til a skaffe seg adgang til lokalene.
Tilfeldige avbrudd i forsyninger av vann, str<M059>m, luft etc. plikter
leietaker a tale uten erstatning eller leiereduksjon.
10. ENDRING AV LEIEOBJEKT
Innredning, ominnredning eller noen som helst forandring i eller
av de leide lokaler ma ikke finne sted uten utleiers skriftlige
forhandsgodkjenning. Slik forhandsgodkjenning kan gis pa
betingelse av at forandringene tilfaller utleier uten
godtgj0relse ved leieforholdets slutt, eller at leietakeren
bringer lokalene tilbake til opprinnelig stand.
Forhandsgodkjenning kreves ogsa om leietaker <M059>nsker a bruke
mer str<M059>m, vann, luft, avl<M059>p mv. enn hva lokalene ved
kontrakstidspunktet var utstyrt med. Dersom slik godkjenning gis,
er leietager ansvarlig for a innhente de n<M059>dvendige
offentlige tillatelser.
Reklameskilt har leietaker, med utleiers skriftlige
forhandsgodkjenning rett til a
6
sette opp som sedvanlig etter virksomhetens og eiendommens art og karakter.
Solavskjerming, radio-og TV-anlegg m.v. ma ikke settes opp uten at utleier
pa forhand skriftlig har godkjent utseende og plassering av disse.
Uthengsskap, automater o.l. ma heller ikke settes opp uten utleiers
skriftlige forhands- godkjenning. Dersom slik godkjenning gis, er leietaker
ansvarlig for a innhente de n<M059>dvendige offentlige tillatelser.
Leietaker ma selv bekoste sitt firmanavn pasatt det felles anvisningskilt
etter naermere avtale med utleier. Endringsarbeider beskrevet i dette ledd
tilfaller utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger
lokalene satt tilbake i sin opprinnelige stand.
11. VEDLIKEHOLD
Det pahviler utleier a bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold.
Likeledes er utskifting av tekniske innretninger, slik som heiser,
ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg etc. utleiers ansvar.
Det pahviler leietaker a bekoste vedlikehold av de leide lokaler, herunder
ogsa utvendig og innvendig vedlikehold av inngangsd<M059>rer og innvendig
vinduer med omramming, samt evt. solavskjerming, slik at disse til enhver
tid er i handverksmessig god stand. Vedlikeholdsplikten for leietaker
omfatter ogsa fornyelse av tapet og gulvbelegg og annen oppussing og
istandsetting innvendig, herunder overflatebehandling av gulv, vegger og
tak. Videre omfatter vedlikeholdsplikten ledninger og lampepunkter og
stikkontakter, samt ventilasjons- og kj0leanlegg innenfor leietakers
eksklusive leieforhold. Alt arbeid leietakeren plikter a utf<M059>re, skal
han foreta uten ugrunnet opphold og pa en handverksmessig forsvarlig mate.
Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade som skyldes ham selv
eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietagere,
kunder og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen.
Erstatningsplikten omfatter ogsa utgifter som matte f0lge utrydding av
ut0y.
Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter ogsa skader etter innbrudd i de leide
lokaler.
Leietaker plikter a s0rge for reparasjon og vedlikehold av de skilt etc.
som utleier har gitt tillatelse til a sette opp, jfr. pkt. 10.
Oppfyller ikke leietaker disse forpliktelsene er utleieren berettiget til,
etter skriftlig varsel med 14 dagers oppfyllelsesfrist, a utf0re
vedlikeholdsarbeidene for leietakers regning.
Utleier skal ha uhindret adgang til lokalene for inspeksjon med hensynet
til vedlikeholdspliktens oppfyllelse, samt for besiktigelser i anledning
takst og skj0nn.
7
Utleier er berettiget til a foreta alle arbeider som matte vaere
n<M059>dvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse, og
til i samme utstrekning a foreta ethvert forandringsarbeid savel i som
utenfor de leide lokaler. Leietaker plikter a medvirke til at ledninger,
kanaler og r<M059>r etc. til andre deler av eiendommen, kan f<M059>res
gjennom det leide lokale uten hinder av leietakers innredning etc.
Leietaker plikter a finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag
i leien, med mindre ulempene for ham er vesentlige. Utleier skal pase at
arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietakeren, og i st<M059>rst
mulig grad varsle leietaker pa forhand.
12. LEIETAKERS AVTALEBRUDD - UTKASTELSE
Leietakeren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte
tilleggsytelser ikke blir betalt, jfr. ss. 13-2 3. ledd (a) i
tvangsfullbyrdelsesloven. Leietakeren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves
nar leietiden er l<M059>pt ut, jfr. ss. 13-2 3. ledd (b) i
tvangsfullbrydelsesloven.
Gj0r leietakeren seg skyldig i annet vesentlig mislighold av leieavtalen
kan utleier heve denne, og leietakeren plikter da a fraflytte lokalene.
En leietaker som blir kastet ut eller flytter etter krav fra utleier pga.
mislighold eller fraviker lokalene som f0lge av konkurs, plikter a betale
leie for den tid som matte vaere igjen av leietiden, med fradrag av det
utleier matte fa inn ved ny utleie. Leietaker ma ogsa betale de
omkostninger som utkastelse, s0ksmal og rydding/rengj0ring av lokalene
f0rer med seg, samt utgifter til ny utleie. I tilfelle av fraflytting pga.
mislighold, far pkt. 13 tilsvarende anvendelse.
13. FRAFLYTTING
Leietakeren skal ved fraflytting tilbakelevere de leide lokaler
ryddiggjort, rengjort, med hele vindusruter og for0vrig i kontrakts- og
handverksmessig forsvarlig vedlikeholdt stand. Dersom vedlikeholdsplikten
etter pkt. 11 er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer
utleier normalt slit og elde frem til fraflytting. Fast inventar, ledninger
o.l. som leietaker har anbrakt eller latt anbringe i lokalene, ma ikke
fjernes med mindre leietaker bringer lokalene tilbake i samme stand som ved
overtagelsen. Leietakers rettigheter til sadant inventar som ikke er
fjernet, tilfaller utleier uten godtgj0relse.
Mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utf0re for
leietakers regning.
I god tid f0r leieforholdets opph0r skal det avholdes en felles befaring
mellom leietaker og utleier for a fastlegge eventuelt n0dvendige arbeider
for a bringe lokalene i den stand de skal vaere ved tilbakelevering.
8
I de siste 6 maneder f0r fraflytting har utleier rett til a sette opp skilt
pa fasaden, med informasjon om at lokalene blir ledige. I samme periode
plikter leietaker, etter forhandsavtale, a gi leies0kende adgang til
lokalene 2 dager pr. uke i kontor/forretningstid. Ved fraflytting skal
utleier umiddelbart gis adgang til lokalene.
Senest siste dag av leieforholdet skal leietager pa egen bekostning fjerne
sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt og
tilfaller utleier etter 14 dager. S0ppel kan utleier fjerne pa leietagers
regning.
14. KONKURS
Ved leietagers konkurs kan utleier bringe leieforholdet til opph0r
umiddelbart, med mindre boet trer inn i leietagers rettigheter og plikter
etter kontraken, jfr. dekningslovens ss. 7- 10.
15. FORSIKRING
Hver av partene holder sine interesser forsikret. Utleier har ikke ansvar
for skader eller tap som matte oppsta ved brann, vannledningskade mv., ut
over det som dekkes av de forsikringer utleier har som huseier.
Leitaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og l0st inventar,
l0s0re, maskiner, varer, driftstap og ansvar pa kombinert
bedriftforsikring. I tillegg til egne interesser, skal leietageren dekke
glassforsikring. Leietagers forsikring skal vaere slik utformet at utleier
holdes skadesl0s i forbindelse med skader som oppstar i de leide lokaler
eller pa annen mate som f0lge av leieforholdet. Skade paf0rt leietagers
medkontrahenter som f0lge av avbrudd, forsinkelser eller oppgj0r i henhold
til dette punkt, er leietagers ansvar. Utleier kan kreve at leietager
legger frem forsikringsbevis med vilkar.
16. FORCE MAJEURE
Streik, lock-out, blockade eller andre forhold som partene ikke rar over,
som f.eks. brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert ustr0mming av van,
avbrytelse av tilf0rsel av vann, str0m, telefon mv. oppt0yer, krig eller
inngrep av offentlig myndighet, fritar utleier fra a oppfylle sin
forpliktelser i henhold til denne kontrakt i den grad de ikke kan oppfylles
uten unormalt h0ye kostnader. Likedan bortfaller under slike forhold plikt
til a betalc taps- eller skadeserstatning.
17. PANTSETTELSE - TINGLYSING
Leiekontrakten kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige samtykke.
Samtykker utleieren, skal leietager dekke omkostninger forbundet med
tinglysingen. Dersom kontrakten tinglyses, er partene enige om at den skal
slettes senest en maned etter
9
leieforholdets opph0r, uten noen ytterligere medvirkning fra partene, idet
denne klausul anses tilstrekkelig som begjaering til
tinglysningsmyndigheten for slik avlysning.
Leiekontrakten kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlig samtykke.
Samtykke kan under enhver omstendighet nektes om ikke pantsettingen skjer
som sikkerhet for de engasjementer som er knyttet til driften av leietagers
virksomhet i lokalene.
18. FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN
Husleieloven gjelder i den utstrekning denne kontrakt ikke regulerer
forholdet. Kontraktens pkt. 3, 8, 9, 10, 11 og 13 gir leietager faerre
og/eller flere plikter enn husleielovens bestemmelser.
19. VERNETING
Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder
leieforholdet.
20. SAERLIGE BESTEMMELSER.
1. Fortrinnsrett til arealutvidelse.
Leietaker har fortrinnsrett til leie av 201 m2 brutto kontorlokaler i 2.
etasje fra 1.6.1999, eller sa snart navaerende leietaker John Holm AS
fraflytter lokalene.
2. Tilbakelevering av lokalene i 3. etasje.
Leietaker har utleiers tillatelse til a pusse opp / og forandre de
eksisterende lokalene, sa lenge hever og ikke senker standarden pa
utleieobjektet. Arbeidene skal utf0res av profesjonelle handverkere, og
lokalene skal tilbakeleveres i god stand. Utleier har rett til a kreve at
d0rer, vegger, og tak tilbakef0res der di tidligere var plassert, i bedre
stand en de var ved overtagelsestidspunktet. All elektriske installasjoner
tilfaller om 0nskelig utleieren. Som sikkerhet for istandsettelsen av
lokalene ved fraflytting, krever utleier et garantibel0p eller depositum pa
kr. 200000.- innestaende pa sperret konto.
3. Fraflytting.
Leietaker skal etter 1.12.1998 ha rett til a fraflytte lokalene med 6 mnd.
varsel med f0rste fraflytningstidspunkt 1.7.1999, mot a betale et
avbruddsbel0p tilsvarende 4 mnd. husleie og andel av fellesutgifter for de
lokalene som fraflyttes. Utleier skal vaere behjelpelig med snarest mulig a
skaffe ny leietaker for a unnga eller redusere avbruddsbel0pets st0rrelse.
Annonser og andre markedsf0ringsmidler i denne forbindelse skal dekkes av
leietaker. Dersom leietaker og utleier i fellesskap ikke finner frem til en
annen leietaker i l.a. 4 mnd, skal leietaker dekke husleien for lokalene i
2. og 3. etasje i denne perioden pa 4 mnd. fra 1.7.1999 til 1.11.1999.
10
21. SIGNATUR
Senest ved underskrift av kontrakten skal leietager fremlegge gyldig
firmaattest som bekrefter leietagers signatur, evt. stiftelsespapirer
eller annen gyldig dokumentasjon som bekrefter at selskapet er under
etablering.
Denne kontrakt er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og
leietager har fatt hvert sitt.
Oslo, 17/6-98
__________________
/S/ /S/
___________________________________ ____________________________________
KONGENSGATE 2 ANS SPRAY GK
Vedlegg:
[Hand-written] App. 8
LEASE CONTRACT
--------------
Between
KONGENSGATE 2 ANS
(hereinafter called the lessor)
and
SPRAY GK
Civil Reg. no./Company no. ____
(hereinafter called the lessee)
has this day been concluded the following contract regarding the leasing of
premises at Kongensgate 2, G. no. 207, B. no. 133 in Oslo municipality.
1. SCOPE OF THE LEASE
The lease covers the following premises and outer rooms:
Office premises:
---------------
190 m2 gross office premises inc. other common areas on the 2/nd/ floor
which cover rooms 214-215-216-217-218-219-220-221-223 and 224.
545 m2 gross office premises inc. a share of common areas on the 3/rd/
floor, which cover rooms 302 to 329 inclusive.
The total leased area on the 2/nd/ and 3/rd/ floor amounts to 735 m2 gross
office premises inc. a share of common areas.
2. USE OF THE LEASING OBJECT
The leasing object must only be used for offices.
A change of industry or a change of activity in the premises is not
permitted without the lessor's prior written consent.
The same applies for sales, exposure, etc., in common areas.
3. THE CONDITION OF THE PREMISES ON TAKE-OVER
The leasing object is taken over in the conditions it was during the
inspection on 14.4.1998.
In the premises of 190 m2 on the 2/nd/ floor, the walls will be filled and
painted and the floors will be sanded and varnished.
The lessee must give written notification of possible damage and defects,
etc., with regard to the leasing object within a reasonable period after he
should have discovered them. Faults and defects which the lessee was aware
of or ought to have been aware of when entering into the agreement cannot
be claimed.
4. DURATION OF THE LEASE
OFFICE PREMISES ON THE 2/ND/ FLOOR:
The lease for the office premises on the 2/nd/ floor of 190 m2 gross runs
from 1.7.98 to 30.6.2003, on which date it expires without prior
termination on the part of any of the parties. In the event of removal
after 30.6.2001, the requirement for a sum for loss of profit in accordance
with point 20.3 lapses.
OFFICE PREMISES ON THE 3/RD/ FLOOR:
The lease for the office premises on the 3/rd/ floor of 545 m2 gross runs
from 1.1.1999 until 30.06.2003. For the premises on the 3/rd/ floor, the
lessee has a right to terminate the lease with 6 month's notice up until
1.6.1999. Thereafter the same conditions for termination apply as for the
2/nd/ floor. The lessee shall have a right to renew the lease for a new
leasing period of 3-5 years. The contract shall then be renegotiated on an
unrestricted basis. A desire for a new agreement must be reported to the
lessor in writing 6 - six - months at the latest before 30.6.2003. This
right lapses in the reverse case.
5. RENT
RENT, 2/ND/ FLOOR:
The rent for the office premises on the 2/nd/ floor amounts to NOK
199,500.00 per annum after 1.9.1998, i.e. NOK 1050.00 per m2/year, and is
paid in advance with a sum of NOK 49,875.00 required on the 1/st/ of each
quarter.
A 50% lease is paid for July and August 1998 for the premises on the 2/nd/
floor.
RENT, 3/RD/ FLOOR:
The rent for the office premises on the 3/rd/ floor is in accordance with
the present leasing agreement up until 1.1.1999. After 1.1.1999, the rent
for the office premises will be NOK 572,250.00 per annum, corresponding to
NOK 1050.00 per m2/year which is paid in advance with a sum of NOK
143,063.00 on the 1/st/ of each quarter.
The lessor can with effect from 1 January each year (on 1 January 1999 for
the first time) demand that the rent be regulated in accordance with a
possible increase in the Central Bureau of Statistics' consumer price
index, or - if this is terminated - another corresponding public index.
The basis for the first settlement is the rent established in the contract
and the index per 15.05.1998 until 15.11. 1998.
The basis for subsequent annual adjustments per 1.1. is the rent valid at
any time and the increase in the index over the last 12 months until 15.11
of the previous year. If public provisions should prevent the
implementation of the agreed rent adjustment, it shall be possible to
demand that the rent, regardless of the established regulation points,
shall be regulated immediately to the extent and from the time that there
is legal access to the same.
In the event of late payment of the rent, interest on arrears will be
charged in accordance with an Act of 1976, no. 100, or an Act which is
passed instead of the same. The lessor has a right to demand a reminder
fee.
6. COMMON CHARGES
In addition to the rent, the lessee shall pay a proportional share of the
property's common charges as specified below:
Energy:
------
Power for heating and lighting of common areas and stairs, lifts, cooling
installations, ventilation installations, hot water tanks, external
lighting, heating cables, oil heating and fuel oil.
Public charges:
--------------
At present; water, sewerage, cleaning and repair charges.
There may be new charges, as well as value-added tax if this shall be added
to the rent. If value-added tax is introduced for leasing of premises
covered by the present lease, the lessor can increase the rent
corresponding to the tax rate with a deduction for a proportional share of
tax included provided that the lessor is liable to pay VAT.
Cleaning:
--------
Washing of stairs, cleaning of common areas and possible leasing of
carpets.
Repairs:
-------
Waste container; leasing, removal and emptying.
Inspection, servicing and maintenance:
-------------------------------------
Lifts, sanitary installations, cooling installations, ventilation
installations, all fire-engineering alarms/security installations,
security, gates, heating installations, plants in an indoor common area.
Outside gardens, snow clearance and cleaning of outside areas/pavement,
security guard services in general.
Quarterly on account advance payment, amount at the time of the contract
for the premises on the 2/nd/ floor to
NOK 8,833.00, for the office premises on the 3/rd/ floor NOK 25,479.00, and
for the storage premises (50% common charges) on the 4/th/ floor NOK
587.00.
A share of common charges for the premises on the 2/nd/ floor and the 4/th/
floor will be paid from 1.6.1998.
For the above-mentioned share of the common charges, a quarterly on account
sum shall be paid together with the rent, with settlement and any residual
settlement after the accounts are closed. The common charges are
distributed according to the building's distribution key. A share for
possible vacant premises in the yard is covered by the lessor to the extent
that this vacancy does not express itself in reduced charges.
The next year's on account payment is based on the previous year's
accounts.
The lessee pays directly on his own account for:
Energy to his own premises, according to a separate meter, if this is not
included in the common charges.
Cleaning of his own premises. Washing of windows inside and out, as well
as cleaning of sun screens. (The lessor reserves the right to allow
external washing of windows and cleaning of sun screens to be performed on
a common basis.)
Security guard services for his own use.
Where water is required for other use than use in toilets and normal
cleaning, the lessee must himself maintain his own water meter and defray
the charges for the same and pay for the water consumption.
In the event of late payment of a share of common charges, interest on
arrears is charged in accordance with an Act of 1976, no. 100, or an Act
which is passed instead of the same. The lessor has a right to demand a
reminder fee.
7. SECURITY - DEPOSIT - GUARANTEE
The lessee shall provide a surety from a financial institution which
operates activity in this country according to a concession issued by
Norwegian authorities, or another guarantee approved by the lessor,
alternatively a deposit according to the lessor's choice, for the correct
fulfillment of the lessee's obligations of any kind in accordance with
Norwegian law and according to this leasing contract, including prompt
payment of rent and a share of common costs.
The guarantee shall correspond at any time to 6 months' rent + a share of
common costs, and it shall be valid for the leasing period + two months.
The guarantee sum shall be NOK 450,000.00 upon take-over of the premises.
This agreement is not binding for the lessor before the guarantee exists.
The guarantee must exist one month at the latest after signature of the
contract and under any circumstances before occupation.
8. SUBLETTING/ASSIGNMENT/COMPANY CHANGES
Subletting and assignment of the contract, in full or in part, is not
permitted without the lessor's prior written consent.
Subletting cannot be refused without factual grounds.
An assignment of at least 50% of the shares, company share or owner
interests in the lessee is considered to be an assignment of the contract.
The same applies for the lessee's change of company form.
An event where a smaller number of shares or fractions which in itself
constitutes a determining influence (general majority) in the company is
also counted as an assignment. The lessor shall on enquiry be given
information confirmed by the lessee's auditor as to whether such an
assignment has taken place.
Any company change which weakens the lessee's financial position with
regard to the lessor requires the lessor's consent.
9. THE LESSOR'S AND LESSEE'S OBLIGATIONS
It is incumbent upon the lessor to ensure that the building with technical
devices is in a good condition at any time. The lessor undertakes to
attend to good maintenance, operation and cleaning of internal and external
common areas.
The lessee undertakes to treat both the leased premises and the property in
general with proper care.
The premises must not be used in a way which deteriorates the property's
reputation or appearance or through noise, dust, odour, vibration or which
annoys other lessees or neighbours in any other way. The costs for repair
and possible compensation in connection with these matters are the
responsibility of the lessee.
The lessee undertakes to comply with the rules, fire/evacuation
instructions and instructions for lifts and other technical installations
which apply at any time for the property. Broken panes in any room covered
by the lease must immediately be replaced with new ones. Rooms with water
and/or waste pipes must be kept heated in order to avoid freezing.
If the activity entails an increase in the property's insurance premiums or
fixed charges, the lessee undertakes to pay the increase.
The lessee undertakes to obtain all the necessary licenses for his use of
the premises. Requirements or instructions from the labour inspectorate,
health committee, fire service, civil defence, industrial protection board
or other public authority, caused by the activity operated in the premises,
are the lessee's responsibility.
Waste must be placed in the property's waste containers. The lessee must
himself attend to the removal of waste of an extraordinary scope or nature
at his own expense. In the reverse case, the lessor will have the waste
removed at the lessee's expense.
The lessee undertakes to give the lessor access to the premises during
office/business hours every day of the week for inspection, repair,
maintenance, appraisal, etc. In all cases where this is considered
necessary in order to prevent or limit damage to the property, the lessor
has a right to obtain access to the premises.
The lessee undertakes to accept a temporary suspension in supplies of
water, power, air, etc., without compensation or a reduction in rent.
10. CHANGE OF LEASING OBJECT
Fitting or refitting or any change at all in or the leased premises must
not take place without the lessor's prior written approval. Such prior
approval can be given on condition that the changes accrue to the lessor
without compensation upon the expiry of the lease, or that the lessee
returns the premises to their original condition.
Prior approval is also required if the lessee wishes to use more power,
water, air, waste, etc., than the premises are equipped with at the time of
the contract. If such approval is given, the lessee is responsible for
obtaining the necessary public licenses.
The lessee has a right with the lessor's prior written approval to set up
an advertising sign as is usual according to the nature and character of
the business and the property. Sun screens, radio and TV installations,
etc., must not be set up without the lessor approving the appearance and
positioning of the same in advance and in writing. Display cases, automats,
etc., must not be set up without the lessor's prior written approval. If
such approval is given, the lessee is responsible for obtaining the
necessary public licenses. The lessee must himself pay to have his company
name applied to the common sign late according to a more detailed agreement
with the lessor. Change works described in this paragraph accrue to the
lessor after the expiry of the leasing period unless the lessor demands
that the premises be returned to their original condition.
11. MAINTENANCE
It is incumbent upon the lessor to pay for all external building
maintenance. Similarly, the replacement of technical devices such as
lifts, ventilation installations, heating installations, etc., is the
lessor's responsibility.
It is incumbent upon the lessee to pay for maintenance of the leased
premises, also including external and internal maintenance of entrance
doors and internal windows with surrounding frame, etc., as well as any sun
screens, so that these are in a good condition at any time. The
maintenance liability for the lessee also covers the replacement of carpets
and floor coverings and other decoration and internal repairs, including
surface treatment of floors, walls and ceiling. The maintenance liability
also covers cables and lamp points and plug sockets, as well as ventilation
and cooling installations within the lessee's exclusive lease. All work
which the lessee undertakes to carry out shall be performed without undue
delay and in a proper workmanlike way.
The lessee is liable to pay compensation for all damage caused by himself
or people in his employ, permanent or temporary, as well as sub-lessees,
customers and/or other persons to whom he may have given access to the
property. The
liability to pay compensation also covers expenditures which may result
from vermin clearance.
The lessee's maintenance liability also covers damage after a break-in in
the leased premises.
The lessee undertakes to attend to repair and maintenance of the signs,
etc., for which the lessor has given permission to set up, cf. point 10.
If the lessee does not fulfil these obligations, the lessor is entitled,
after a written warning with a 14-day fulfillment deadline, to carry out
the maintenance works at the lessee's expense.
The lessor shall have unhindered access to the premises for inspection with
regard to the fulfillment of the maintenance liability, as well as
inspections for appraisal and estimates.
The lessor is entitled to carry out all works which may be necessary for
the proper maintenance or renewal of the property, and to carry out any
change work to the same extent both inside and outside the leased premises.
The lessee undertakes to contribute so that cables, ducts and pipes, etc.,
to other parts of the property can be laid through the leased premises
without being impeded by the lessee's fittings, etc.
The lessee undertakes to be involved in such works without compensation or
a rent reduction unless he is significantly inconvenienced. The lessor
shall ensure that the works cause a minimum of disruption for the lessee
and shall notify the lessee in advance to the greatest possible extent.
12. LESSEE'S BREACH OF CONTRACT
The lessee accepts that an enforced removal may be demanded if the rent or
agreed additional services are not paid, cf. (S) 13-2, 3/rd/ para. (a), of
the Enforcement Act. The lessee accepts that an enforced removal may be
demanded when the leasing period has expired, cf. (S) 13-2, 3/rd/ para.
(b), of the Enforcement Act.
If the lessee renders himself liable to another significant breach of the
leasing agreement, the lessor can cancel the same and the lessee then
undertakes to leave the premises.
A lessee who is evicted from or moves after a demand from the lessor due to
a breach of contract or leaves the premises as a result of bankruptcy
undertakes to pay rent for the period of the leasing period which may
remain, but with a deduction for what the lessor may obtain through a new
lease. The lessee must also pay the costs caused by eviction, legal
proceedings and clearing/cleaning of the premises, as well as charges for a
new lease. In the event of removal due to a breach of contract, point 13
obtains corresponding application.
13. REMOVAL
Upon removal, the lessee shall return the leased premises in a cleared and
cleaned condition, with whole window panes and otherwise in a contractually
and constructionally properly maintained condition. If the maintenance
liability according to point 11 is fulfilled at normal intervals in the
leasing period, the lessor shall accept normal wear and tear up until
removal. Fixtures, cables, etc., which the lessee has affixed or had
affixed in the premises must not be removed unless the lessee returns the
premises to the same condition as upon take-over. The lessee's rights to
such fittings as are not removed accrue to the lessor without compensation.
The lessor can have repaired defects which the lessee has not repaired at
the lessee's expense.
In good time before the cessation of the lease, a joint inspection shall be
held between the lessee and the lessor in order to establish any necessary
works in order to return the premises to the condition they were in upon
take-over.
During the last 6 months before removal, the lessor has a right to set up a
sign on the facade with information that the premises will become vacant.
In the same period, the lessee undertakes according to prior agreement to
give prospective lessees access to the premises 2 days per week in
office/business hours. The lessor shall be given immediate access to the
premises upon removal.
On the last day of the lease at the latest the lessee shall at his own
expense remove his property. Property which is not removed shall be
considered to have been left behind and accrues to the lessor after 14
days. The lessor can remove waste at the lessee's expense.
14. BANKRUPTCY
In the event the lessee is declared bankrupt, the lessor can terminate the
lease immediately, unless the estate enters into the lessee's rights and
obligations according to the contract, cf. The Creditors Security Act, (S)
7-10.
15. INSURANCE
Each of the parties shall keep their own interests insured.
The lessor is not liable for damage or loss which may arise in the event of
fire, water pipe damage, etc., over and above what is covered by the
insurances which the lessor has as the owner of the building.
The lessee shall insure his own building-related fixtures, fixed and loose
fittings, moveables, machines, goods, operating loss and liability on a
combined commercial insurance. In addition to his own interests, the
lessee shall cover glass insurance. The lessee's insurance shall be drawn
up so that the lessor is indemnified in connection with damage which arises
in the leased premises or in another way as a result of the lease. Damage
incurred to the lessee's joint contracting parties as a result of a
consequential loss, delays or settlement in
accordance with this point is the lessee's liability. The lessor may
require that the lessee presents insurance policy, including terms.
16. FORCE MAJEURE
A strike, lock-out, blockade or other conditions beyond the parties'
control, such as e.g. fire, explosion, machine damage, uncontrolled water
flow, interruption to the water, power, telephone supply, etc., riot, war
or intervention by a public authority, exempt the lessor from fulfilling
his obligations in accordance with this contract to the extent that they
cannot be fulfilled without abnormally high costs. Under such conditions
the obligation to pay compensation for damage or loss similarly lapses.
17. MORTGAGE - REGISTRATION
The leasing contract cannot be registered without the lessor's written
consent. If the lessor consents, the lessee shall cover the costs
connected with this registration. If the contract is registered, the
parties agree that it shall be deleted one month at the latest after the
cessation of the lease without any further contribution from the parties as
this clause is considered to be sufficient as a request to the registering
authority for such deregistration.
The leasing contract cannot be mortgaged without the lessor's written
consent. Consent can be refused under any circumstances if the mortgaging
is performed as security for the commitments linked to the operation of the
lessee's activity in the premises.
18. RELATIONSHIP WITH THE RENT ACT
The Rent Act applies to the extent that this contract does not regulate the
relationship. Point 3, 8, 9, 10, 11 and 13 of the contract give the lessee
fewer and/or more obligations than the provisions in the Rent Act.
19. VENUE
The parties accept the property's venue in all disputes which refer to the
lease.
20. SPECIAL PROVISIONS
1. Preferential right to area expansion.
The lessee has a preferential right to a lease for 201 m2 gross office
premises on the 2/nd/ floor from 1.6.1999, or as soon as the present lessee
John Holm AS removes from the premises.
2. Return of the premises on the 3/rd/ floor.
The lessee has the lessor's permission to decorate/and change the existing
premises as long as the standard of the leasing object rises and does not
fall. The
works shall be carried out by professional craftsmen and the premises shall
be returned in good condition.
The lessor has a right to demand that doors, walls and ceiling be restored
to where they were previously positioned, and in a better condition than
they were upon takeover.
All electrical installations accrue to the lessor if desirable.
The lessor requires a guarantee sum or a deposit of 200,000.00 Norwegian
kroner to be deposited in a frozen account as security for the
reconditioning of the premises upon removal.
3. Removal.
The lessee shall after 1.12.1998 have a right to move from the premises
with 6 months' notice, with the first removal date on 1.7.1999, against
payment of a consequential loss sum corresponding to 4 months' rent and a
share of the common charges for the premises vacated. The lessor shall
assist in procuring a new lessee as soon as possible in order to avoid or
reduce the size of the consequential loss sum. Advertisements and other
marketing means in this connection shall be covered by the lessee. If the
lessee and lessor jointly do not find another lessee within 4 months, the
lessee shall cover the rent for the premises on the 2/nd/ and 3/rd/ floor
in this period of 4 months from 1.7.1999 to 1.11.1999.
21. SIGNATURE
Upon signature of the contract at the latest, the lessee shall present a
valid company certificate which confirms the lessee's signature, or
formation papers or other valid documentation which confirms that the
company is under formation.
This contract has been signed in two copies of which the lessor and lessee
have each received their own.
Oslo, 17/6/98
[Signature] [Signature]
KONGENSGATE 2ANS SPRAY GK
[Drawing]
VAREHEIS = GOODS LIFT
LAGER = STORE
HEIS = LIFT
FELLES INNG. PART 1 LEIEAREAL = COMMON ENTRY IN LEASED AREA
GARD = CLOAKROOM
KOTT = CLOSET
↑Top
Filing Submission 0000940180-99-000279 – Alternative Formats (Word / Rich Text, HTML, Plain Text, et al.)
Copyright © 2024 Fran Finnegan & Company LLC – All Rights Reserved.
About — Privacy — Redactions — Help —
Tue., Apr. 30, 6:09:04.2am ET 